Wycofanie mieszkania z JDG - aspekty VAT

W przypadku mniejszych działalności gospodarczych częstą sytuacją jest nabywanie mieszkania w celu jego adaptacji na potrzeby prowadzonej JDG. Takie mieszkanie z powodzeniem może służyć za biuro małej kancelarii prawnej, księgowej czy firmy transportowej lub z branży IT. Gdy mieszkanie stanie się zbyt ciasne na potrzeby prowadzonego biznesu mieszkanie zwykle zostaje po kilku latach wycofane z JDG do majątku prywatnego przedsiębiorcy i sprzedane. Poniżej przeanalizujemy skutki w VAT takich operacji.

Wycofanie mieszkania z działalności do majątku prywatnego – kwestia VAT

Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o VAT, nieodpłatne przekazanie towarów (w tym środków trwałych wycofanych z działalności) na rzecz podatnika jest tratowane jak odpłatna dostawa towarów o ile podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych.

W efekcie wycofanie do majątku prywatnego nieruchomości oraz wyposażenia podlega opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych, jeśli przy ich nabyciu przedsiębiorcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Natomiast, z uwagi na możliwość zastosowania zwolnienia z VAT dla sprzedaży mieszkania, odrębnie należy rozpatrzeć przypadek wycofania nieruchomości oraz wycofania wyposażenia z działalności.

Jeśli mieszkanie zostało oddane do użytkowania co najmniej dwa lata przed datą wycofania z działalności oraz nie dokonano ulepszeń mieszkania o wartości 30% – możliwe będzie zastosowanie zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jeśli przesłanki zwolnienia zostały spełnione – wycofanie mieszkania do majątku prywatnego korzystać będzie ze zwolnienia z VAT.

Natomiast z uwagi na „wykorzystanie” mieszkania do czynności zwolnionej z VAT – konieczne będzie przeprowadzenie korekty VAT zgodnie z ar. 90 i nast. ustawy o VAT.

Oczywiście w przypadku, gdyby się okazało, że przy nabyciu mieszkania, nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT – wówczas w ogóle nie powstanie obowiązek podatkowy w VAT z tytułu wycofania mieszkania. W konsekwencji także korekta nie będzie konieczna.

Wycofanie wyposażenia z JDG do majątku prywatnego

Należy odróżnić kwestię wycofania mieszkania z działalności od wycofania wyposażenia (np. biurek, innych mebli czy sprzętu elektronicznego), które stanowią odrębne środki trwałe i co oczywiste, nie można do nich zastosować przepisów odnoszących się do zbycia zabudowanych nieruchomości. Ponieważ zbycie (wycofanie) wyposażenia nie korzysta ze zwolnienia – wycofanie wyposażenia i jego przekazanie na cele prywatne podatnika –  zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o VAT – może być opodatkowane VAT, analogicznie jak jego sprzedaż w ramach działalności gospodarczej.

W efekcie – zakładając, że podatnik odliczył VAT przy nabyciu mieszkania i wyposażenia – po wycofaniu mieszkania z działalności gospodarczej przed upływem 10 lat należy sporządzić korektę VAT z tytułu nabycia mieszkania oraz opodatkować dostawę wyposażenia (na zasadach ogólnych).

Sprzedaż mieszkania

Skutki podatkowe w VAT sprzedaży nieruchomości zależą w pierwszej kolejności od tego jaki status posiada sprzedawca (czy działa w charakterze podatnika VAT, czy też jako osoba prywatna).

W przypadku sprzedaży dokonanej przez osobę prywatną, która nie działa jako podatnik VAT – sprzedaż jest traktowana jako dyspozycja własnym majątkiem prywatnym i nie podlega opodatkowaniu VAT. W takiej sytuacji sprzedaż będzie opodatkowana PCC, jednak to nabywca nieruchomości będzie podatnikiem PCC w wysokości 2% jej wartości.

Nieco bardziej skomplikowanie wygląda natomiast sytuacja, gdy sprzedający działa w charakterze podatnika VAT (dokonuje sprzedaży w ramach działalności gospodarczej). Z takim przypadkiem możemy mieć do czynienia np. w sytuacji, gdy przedmiotowe mieszkanie wycofane z działalności gospodarczej było wykorzystywane w działalności bura sprzedaży nieruchomości, a przedsiębiorca „zawodowo” zajmował się sprzedażą mieszkań lub gdy właściciel inwestuje w tzw. flipy. W tym przypadku (z uwagi na zwolnienia przedmiotowe) skutki podatkowe w VAT sprzedaży nieruchomości będą uzależnione od tego jaki charakter ma sprzedawana nieruchomość W naszym przypadku przedmiotem sprzedaży będzie mieszkanie oddane do użytkowania co najmniej dwa lata wcześniej – tak więc nawet jeśli sprzedaż zostanie uznana za dokonana w ramach prowadzonej działalności, to zastosowanie znajdzie ww. zwolnienie o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Na marginesie należy zaznaczyć, że obecnie organy podatkowe bardzo restrykcyjnie podchodzą do kwestii prowadzenia działalności gospodarczej w obrocie nieruchomościami, wskazując, że nawet działalność reklamowa, czy udzielanie pełnomocnictw do sprzedaży nieruchomości stanowi przejaw zawodowej działalności gospodarczej.

Sprzedaż wyposażenia 

Jeśli zaś chodzi o wyposażenia, to po jego wycofaniu z działalności gospodarczej – stanowi ono już majątek prywatny, tak więc jego sprzedaż nie podlega opodatkowaniu VAT (o ile sprzedaż nie zostanie zakwalifikowana jako dokonana w ramach prowadzonej działalności – o czym wspomnieliśmy powyżej).

W ramach naszych usług Kancelaria BDR wspiera przedsiębiorców w analizie planowanych działań biznesowych. Dzięki temu umożliwiamy im podjęcie świadomej decyzji, które rozwiązanie najlepiej odpowiada ich potrzebom w zakresie bezpieczeństwa prawnego i minimalizacji obciążeń podatkowych. Zachęcamy do kontaktu.