Dziś omówimy skutki podatkowe jakie niesie ze sobą wniesienie wkładu pieniężnego (przeznaczonego na nabycie nieruchomości) do spółki kapitałowej.

Wkład pieniężny

Tak jak w poprzednich artykułach – dla lepszego zobrazowania różnic posłużymy się komplikacją przykładów opisanych w artykułach opisujących skutki podatkowe wkładów dla spółki kapitałowej, a wiec:

Trzej wspólnicy nabyli kilka lat wcześniej trzy sąsiadujące działki o podobnej wielkości. Każdy z nich zapłacił za działkę 5 mln PLN, a ich aktualna wartość to około 10 mln PLN za jedną działkę. Załóżmy, że jedna z działek została wniesiona do jednoosobowej działalności gospodarczej wspólnika i stanowi część przedsiębiorstwa prowadzonego obecnie w formie JDG przez Wspólnika C. Wspólnicy podjęli decyzję o utworzeniu spółki kapitałowej (SPV), która ma im posłużyć do realizacji inwestycji budowalnej na działkach. Działki zostaną wniesione w ten sposób że:

• Wspólnik A wniesie działkę jako aport (składnika majątkowego),
• Wspólnik B wniesie do SPV wkład pieniężny w kwocie 10 mln PLN na sfinansowanie nabycia jego działki prze SPV,
• Wspólnik C wniesie do SPV zorganizowana część przedsiębiorstwa (ZCP) obejmującą działkę i inne (mało istotne) składniki.

Skutki podatkowe związane z ww. wkładami dla spółek kapitałowych omówiliśmy w poprzednich artykułach – dziś zajmiemy się opodatkowaniem Wspólnika B (wnoszącego do spółki wkład pieniężny za który SPV odkupi następnie działkę od Wspólnika B).

Wkład do spółki kapitałowej – PCC

Z perspektywy Wspólników wniesienie wkładów do SPV będzie neutralne podatkowo na gruncie PCC.

Tak jak wskazaliśmy w poprzednich artykułach – podatnikiem PCC z tytułu utworzenia (zmiany umowy) spółki będzie SPV, która zapłaci 0,5% od kwoty wniesionej na kapitał zakładowy.

Wkład pieniężny – opodatkowanie PIT Wspólnika B

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 9 ustawy o PIT w przypadku wniesienia do spółki wkładu niepieniężnego wspólnik uzyskuje przychód podatkowy. Przepis ten odnosi się jedynie do wkładu niepieniężnego, co oznacza a contrario, że wniesienie wkładu pieniężnego do SPV będzie neutralne podatkowo dla Wspólnika B. Ponieważ przepisy prawa podatkowego w ogóle nie łączą wkładu pieniężnego z powstaniem przychodu podatkowego po stronie wspólnika – bez znaczenia pozostaje także relacja wartości nominalnej objętych udziałów do wysokości wkładu, tj. neutralne podatkowo jest zarówno wniesienie wkładu na kapitał zakładowy jak również na kapitał zapasowy (z agio).

Zbycie nieruchomości przez Wspólnika B na rzecz SPV

W naszym przykładzie (a w zasadzie serii przykładów) kauzą wniesienia wkładu pieniężnego jest późniejsze przekazanie otrzymanych środków pieniężnych na odkupienie trzeciej działki od Wspólnika B (co efektywnie doprowadzi do przeniesienia prawa własności wszystkich trzech działek do SPV – choć w różny sposób).

Sprzedaż działki do SPV będzie oznaczała dla Wspólnika B przychód podatkowy równy wartości rynkowej nieruchomości – tj. 10 mln PLN. Należy nadmienić, że ewentualne sztuczne obniżenie ceny (w celu obniżenia podatku) może być zakwestionowane przez organy podatkowe. Jeśli chodzi o koszty podatkowe, to Wspólnik B będzie mógł rozpoznać historyczna cenę zakupu (nieruchomość nie była amortyzowana) – tj. 5 mln PLN. Podstawa opodatkowania wyniesie więc 5 mln PLN. Stawka podatkowa wyniesie 19%, a kwota podatku należnego – około 0,95 mln PLN.

Zbycie nieruchomości – zwolnienia podatkowe

Jak już wspominaliśmy przy okazji omawiania skutków podatkowych wniesienia wkładu niepieniężnego (Wspólnik A) – zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, zbycie nieruchomości należącej do majątku prywatnego podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. A contrario sprzedaż nieruchomości po tym okresie nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku, gdy względy biznesowe pozwalają na przeniesienie prawa własności nieruchomości po upływie ww. okresu – warto rozważyć wstrzymanie transakcji sprzedaży działki – w naszym przykładzie oszczędność podatkowa może wynieść dla Wspólnika B 0,95 mln PLN. Należy zaznaczyć, że SPV będzie uprawniona do rozpoznania kosztów podatkowych w kwocie zapłaconej ceny – bez względu na to, czy Wspólnik B zapłaci podatek dochodowy z tytułu sprzedaży działki, czy też będzie z podatku zwolniony.

Oprócz ww. zwolnienia z opodatkowania sprzedaży nieruchomości po upływie 5 okresu lat, Wspólnik B może także skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej (jeśli sprzeda nieruchomość przed upływem tego okresu). Co prawda w naszym przykładzie wydatkowanie kwoty 10 mln PLN na własne cele mieszkaniowe – w cele pełnego wykorzystania ulgi – może być trudne, natomiast w przypadku nieruchomości o niższej wartości – ulga ta może być jak najbardziej efektywna.

Końcowo należy podkreślić, że ww. zasady dotyczą sprzedaży prywatnej nieruchomości, a dokładniej – sprzedaży nieruchomości która nie jest dokonana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W przypadku, gdyby Wspólnik B posiadał kilka/kilkanaście nieruchomości, którymi handlowałby regularnie (np. jako tzw. flipy) – wówczas przychód z tytułu sprzedaży działki do SPV mógłby zostać zakwalifikowany przez organy do przychodów z działalności gospodarczej i opodatkowany w ramach tego źródła (tj. bez prawa do ww. ulg).

Sprzedaż działki – VAT

Podobnie jak w przypadku wniesienia nieruchomości aportem – na gruncie podatku VAT skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości będą uzależnione od charakteru w jakim działa Wspólnik B. W praktyce zależeć one będą od tego, czy wspólnik będzie działał jako podmiot dokonujący profesjonalnego obrotu nieruchomościami, czy też nie. Natomiast sama kwestia oceny, czy konkretne rozporządzenie majątkiem stanowi przejaw tzw. zwykłego wykonywania prawa własności, będącego poza VAT, czy też stanowi już działalność gospodarczą podlegającą reżimowi ustawy o VAT jest zagadnieniem trudnym, wielowątkowym i wykraczającym poza tematykę tego artykułu. Co więcej – ustawa o VAT kwalifikuje dana transakcją jako działalność gospodarczą (lub zdarzenie poza działalnością) w oparciu o własne zasady i definicje (niezależnie od kwalifikacji na gruncie PIT). Oznacza to, że sprzedaż będąca sprzedażą majątku prywatnego na gruncie PIT może stanowić działalność gospodarczą na gruncie VAT.

W sytuacji, gdy sprzedaż nieruchomości zostanie uznana za dokonaną w ramach działalności gospodarczej – wówczas od charakterystyki nieruchomości oraz okoliczności transakcji będą uzależnione skutki podatkowe (transakcja może być opodatkowana VAT, zwolniona z VAT lub też można zrezygnować ze zwolnienia wybierają dobrowolne opodatkowanie VAT). Zasady opodatkowania transakcji nieruchomościowych są kazuistyczne i wymagają profesjonalnej analizy każdego stanu faktycznego.

Podsumowanie – wkład pieniężny – opodatkowanie

Sama operacja wniesienia wkładu pieniężnego do spółki kapitałowej jest dla Wspólnika B neutralna podatkowo na gruncie każdego podatku.

Natomiast późniejsza sprzedaż nieruchomości na rzecz SPV może rodzić różne skutki podatkowe dla Wspólnika B. Generalnie skutki te – jak zawsze – będą uzależnione od zestawu okoliczności faktycznych towarzyszących tej transakcji.

Należy podkreślić, że ww. analiza odnosi się do skutków podatkowych dla wspólnika będącego osobą fizyczną, który wniósł wkład pieniężny do spółki opodatkowanej podatkiem CIT. Skutki podatkowe z perspektywy spółki, jak również konsekwencje podatkowe innych wkładów opisujemy w odrębnych artykułach.

W ramach naszych usług Kancelaria BDR wspiera przedsiębiorców w analizie planowanych działań biznesowych. Dzięki temu umożliwiamy im podjęcie świadomej decyzji, które rozwiązanie najlepiej odpowiada ich potrzebom w zakresie bezpieczeństwa prawnego i minimalizacji obciążeń podatkowych. Zachęcamy do kontaktu.